Sauberes Trinkwasser ist in Deutschland eine Selbstverständlichkeit – zumindest bis zum Wasserzähler. Ab dort übernimmt der Eigentümer beziehungsweise Betreiber der Trinkwasserinstallation die volle Verantwortung für die hygienische Qualität des Wassers. Die im Juni 2023 in Kraft getretene neue Trinkwasserverordnung (TrinkwV) hat die Pflichten in diesem Verantwortungsbereich deutlich präzisiert und in Teilen verschärft. Wer ein Mehrfamilienhaus, ein Hotel, eine Pflegeeinrichtung oder ein Bürogebäude betreibt, sollte die aktuellen Anforderungen kennen – Verstöße können teuer und im Ernstfall strafrechtlich relevant werden.

Wer ist Betreiber im Sinne der TrinkwV?

Die Verordnung definiert den Betreiber als „Unternehmer oder sonstiger Inhaber einer Wasserversorgungsanlage“. In der Praxis kann das je nach Objekt der Eigentümer selbst, die Wohnungseigentümergemeinschaft, eine Hausverwaltung oder ein vertraglich bestellter Dritter sein. Wichtig: Werden in einem Mehrfamilienhaus auch nur einzelne Wohnungen vermietet, liegt nach § 2 Nummer 8 TrinkwV eine gewerbliche Tätigkeit vor – und damit greifen die Untersuchungspflichten der Verordnung.

Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern entfällt die Untersuchungspflicht. Aber Achtung: Die allgemein anerkannten Regeln der Technik (aaRdT) gelten nach § 13 TrinkwV trotzdem – Planung, Errichtung und Betrieb müssen technisch einwandfrei erfolgen.

Untersuchungspflicht: Wann, wie oft, von wem?

Untersuchungspflichtig sind sogenannte Großanlagen zur Trinkwassererwärmung gemäß DVGW-Arbeitsblatt W 551. Als Großanlage gilt eine Trinkwasserinstallation, die mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllt:

• Speichervolumen über 400 Liter
• Rohrleitungsinhalt über 3 Liter zwischen Trinkwassererwärmer und entferntester Entnahmestelle

Bei Mehrfamilienhäusern ist davon in der Regel auszugehen, dass beide Bedingungen oder zumindest das zweite Kriterium erfüllt sind. Die Untersuchungspflicht greift damit für praktisch alle Mietshäuser.

Untersuchungsintervalle nach § 31 TrinkwV

• Öffentliche Trinkwasserabgabe (Schulen, Krankenhäuser, Pflegeheime, Hotels): mindestens jährlich
• Gewerbliche Trinkwasserabgabe (Vermietung im Mehrfamilienhaus): mindestens alle drei Jahre
• Neu in Betrieb genommene Anlagen: erste Untersuchung 3 bis 12 Monate nach Inbetriebnahme

Bei drei aufeinanderfolgenden unauffälligen Untersuchungen kann das Gesundheitsamt das Intervall auf bis zu drei Jahre verlängern – allerdings nur bei nachweisbarer Einhaltung der aaRdT und ohne wesentliche Änderungen an der Anlage.

Wer darf untersuchen?

Untersuchungen dürfen ausschließlich durch zugelassene Untersuchungsstellen erfolgen, die nach DIN EN ISO/IEC 17025 akkreditiert und gemäß TrinkwV gelistet sind. Die Probenahme selbst erfolgt nach DIN EN ISO 19458, Zweck b – also ohne Strahlregler und ohne Duschköpfe. Eine pauschale thermische Desinfektion vor der Probenahme ist nach aktueller Auffassung des Umweltbundesamtes weder erforderlich noch sinnvoll.

Der technische Maßnahmenwert für Legionellen

Der zentrale Grenzwert in der Trinkwasserhygiene ist der technische Maßnahmenwert für Legionellen: 100 KBE pro 100 Milliliter. Wird dieser Wert erreicht oder überschritten, treten unmittelbar Handlungspflichten in Kraft.

Bemerkenswert ist eine sprachliche Verschärfung der neuen TrinkwV: Während früher ein Überschreiten erforderlich war, reicht heute das Erreichen des Wertes – also bereits 100 KBE/100 ml – aus, um die Maßnahmenkette auszulösen.

Handlungspflichten nach Überschreitung (§ 51 TrinkwV)

1. Meldung an das Gesundheitsamt – das Labor meldet die Überschreitung nach § 53 TrinkwV ohnehin direkt; der Betreiber muss zusätzlich aktiv anzeigen.
2. Information der Verbraucher – Mieter und Nutzer sind unverzüglich zu informieren, in Mehrfamilienhäusern typischerweise per Hausaushang.
3. Erstellung einer Risikoabschätzung – der Begriff hat die frühere „Gefährdungsanalyse“ abgelöst. Die Risikoabschätzung ist von einem qualifizierten Fachhandwerksbetrieb oder Sachverständigen zu erstellen.
4. Einleitung von Schutzmaßnahmen – von der temperaturtechnischen Optimierung über Filter bis hin zum Duschverbot.
5. Sanierungsplan – die Trinkwasserinstallation wird inspiziert, die Ursache analysiert und ein Plan dem Gesundheitsamt vorgelegt.
6. Dokumentation – sämtliche Maßnahmen sind nachweisbar zu dokumentieren.

Häufige Ursachen für Legionellenbefall

Erhöhte Legionellenkonzentrationen liegen nur selten an der Trinkwassererwärmung selbst. Die häufigsten Ursachen finden sich in der Installation:

• Totleitungen – unbenutzte Rohrabschnitte, in denen Wasser stagniert
• Hydraulisch nicht korrekt durchströmte Zirkulationsstränge
• Fehlender oder unzureichender hydraulischer Abgleich der Zirkulation
• Zu niedrige Warmwassertemperaturen – Legionellen vermehren sich besonders zwischen 25 und 45 °C
• Verkalkungen und Biofilmbildung in älteren Installationen

Eine fachgerecht ausgelegte Installation nach DVGW W 551 mit Warmwasseraustrittstemperaturen von mindestens 60 °C und Zirkulationsrücklauf von mindestens 55 °C minimiert das Risiko erheblich.

Probenahmestellen: Pflicht des Betreibers

Nach § 41 TrinkwV ist der Betreiber verpflichtet, geeignete und repräsentative Probenahmestellen vorzuhalten. Die Probennahme erfolgt typischerweise an:

• der Stelle, an der die Warmwasserleitung vom Erwärmer abzweigt
• der Zirkulationsleitung vor Eintritt in den Erwärmer
• den entferntesten Entnahmestellen (Strangenden)

Fehlen geeignete Probenahmestellen, muss der Betreiber sie nachrüsten lassen – das ist regelmäßig Bestandteil einer SHK-Fachplanung in Bestandsobjekten.

Weitere wichtige Pflichten der neuen TrinkwV

Bleileitungen (§ 17 TrinkwV)

Eigentümer sind verpflichtet, Bleileitungen oder bleihaltige Abschnitte zu entfernen oder stillzulegen – auch wenn der Bleigrenzwert nicht überschritten ist. Stellt ein Installationsbetrieb bei seiner Tätigkeit Bleileitungen fest und liegt kein Auftrag zur Entfernung vor, muss er dies dem Gesundheitsamt melden – eine Meldepflicht, die seit 2023 neu ist.

PFAS-Grenzwerte ab 2026

Die TrinkwV 2023 hat einen Grenzwert für 20 ausgewählte per- und polyfluorierte Alkylsubstanzen (PFAS-20) eingeführt, der ab dem 12. Januar 2026 gilt. Ein weiterer Grenzwert für vier besonders relevante PFAS folgt 2028.

Anzeigepflichten (§ 11 TrinkwV)

Errichtung, erstmalige Inbetriebnahme und wesentliche Veränderungen einer Wasserversorgungsanlage sind dem Gesundheitsamt anzuzeigen.

Dokumentationspflicht

Alle Untersuchungsergebnisse, Maßnahmen, Wartungsnachweise und Anzeigen sind aufzubewahren und auf Verlangen vorzulegen.

Ordnungswidrigkeiten und Strafen

§ 72 TrinkwV listet insgesamt 37 Ordnungswidrigkeiten auf. Allein zu § 51 (Handlungspflichten bei Legionellen) sind vier separate Ordnungswidrigkeiten definiert. Wer vorsätzlich oder fahrlässig Trinkwasser mit Krankheitserregern abgibt, begeht zudem eine Straftat – unabhängig davon, ob es zu Erkrankungen kommt.

Die Bußgelder können je nach Verstoß bis zu 25.000 Euro betragen. Hinzu kommen zivilrechtliche Haftungsansprüche von Mietern oder Nutzern bei Gesundheitsschäden.

Praktische Empfehlungen für Eigentümer und Betreiber

1. Verantwortlichkeiten klären – Wer ist Betreiber? Bei WEGs und Verwaltungen Vertragslage prüfen.
2. Anlagenkataster anlegen – Welche Trinkwasseranlagen sind untersuchungspflichtig?
3. Wartungs- und Prüfintervalle dokumentieren – idealerweise in einem CAFM- oder Dokumentenmanagementsystem.
4. Probenahmestellen prüfen und gegebenenfalls nachrüsten lassen.
5. Warmwassertemperaturen überwachen – 60 °C am Speicheraustritt, 55 °C im Zirkulationsrücklauf sind technische Mindestwerte.
6. Stagnation vermeiden – Totleitungen rückbauen, selten genutzte Entnahmestellen regelmäßig spülen.
7. Risikoabschätzung proaktiv erstellen lassen – auch ohne aktuellen Befund. Das Umweltbundesamt empfiehlt das im Sinne des Wassersicherheitsplans (WSP).

Fazit

Die Trinkwasserverordnung 2023 verlagert die Hygieneverantwortung stärker auf vorbeugende, kontinuierliche Maßnahmen. Reines reaktives Handeln nach einer Grenzwertüberschreitung reicht nicht mehr aus. Eigentümer und Betreiber, die ihre Pflichten ernst nehmen, schützen nicht nur ihre Mieter und Nutzer vor gesundheitlichen Risiken, sondern auch sich selbst vor erheblichen Haftungs- und Bußgeldrisiken.

Ein qualifizierter SHK-Fachbetrieb begleitet Sie bei der korrekten Anlagenplanung, der hygienisch einwandfreien Installation, der Einrichtung normgerechter Probenahmestellen und der laufenden Wartung. Wer die Trinkwasserhygiene professionell organisiert, erfüllt nicht nur gesetzliche Anforderungen, sondern sichert die Substanz und den Wert seiner Immobilie langfristig.